土地を購入する上で、地盤の安全性は大変重要です。人工的に造られた造成地を購入する場合、住宅を建てた後の安全性に問題はないのか、不安に感じる方もいるかもしれません。そこで今回は、造成地の特徴や種類、購入時のポイントについてご紹介します。

造成地とは？造成地の特徴や種類について

造成地とは、山地や丘陵地などの斜面を切った田んぼや畑などに土を盛ったり、埋め立てたりして、住宅を建設できる状態にした土地のことです。
住宅地を形成する目的で作られる土地の造成方法には、「切土」と「盛土」の2種類があり、切土と盛土が混在する造成地が多くあります。

切土とは？

切土とは、山地だけに特定されない高い土地や斜面を切り取って、造成地を造る方法です。一般的に丘陵地に住宅を建てる場合は、斜面を削り取り、切り取った土を盛土にすることで平らな状態にして使用します。
切土は、もともとそこにある地面を使用するため、地盤は固くしまった状態です。そのため、新しく土をかぶせた盛土より、地盤の安全性は高いといえるでしょう。しかし、切土と盛土にまたがる場合は、強度にバラつきが出るため注意が必要です。

盛土とは？

盛土とは、谷や沼地、田んぼや畑などの上に新しい土を運び入れ、造成地を造る方法です。
また、斜面の上に土を盛り、あるいは低い土地や谷に盛土をすることで、人が住める宅地を造成します。
人工的に埋めたてられた盛土は、長い年月をかけて自然に築き上げられた地盤と比較して、強度の面で劣ってしまいます。そのため造成段階で、地盤補強工事を施す場合があります。

造成地にデメリットはある？造成した地盤の問題点

人工的に造成した地盤は、長い年月をかけて自然に築き上げられた地盤と比較して、不均質です。
また、造成方法や含まれる土の性質・種類によって、強さやリスクも異なります。
特に、沼地や水田、河川に近いエリアに造られた造成地や、切土と盛土にまたがる造成地に住宅を建てる場合は、不同沈下のリスクを考える必要があるでしょう。
造成地に住宅を建てる際は、造成状況の確認と地盤調査を行うことをおすすめします。

大規模盛土造成地の滑動崩落リスク

造成宅地の中でも、大規模な面積や勾配がきつい傾斜に対して造成を行った土地のことを、「大規模盛土造成地」といいます。

• 谷埋め型（谷や沢を埋めて平面にする） ： 盛土の面積が3,000平方メートル以上
• 腹付け型（傾斜地に盛土をする） ： 盛土をする前の地山の地盤面の角度が水平面に対し20度以上で、 かつ盛土の高さが5メートル以上

画像出典：国土交通省ホームページ

2004年の新潟県中越地震や2011年の東日本大震災等の際、大規模な造成宅地において盛土全体の地滑り的変動（滑動崩落）が発生し、がけ崩れや土砂崩れによる被害をもたらしました。このような地震・災害による滑動崩落被害を防止するため、国土交通省は「宅地耐震化推進事業」として、危険箇所への対策工事や住民の防災意識を高めるための情報提供を支援しています。

たとえば、各市町村自治体では「大規模盛土造成地マップ」を公表しています。これは、造成前後の地形図や空中写真を重ね合わせて比較することで、おおまかな該当地域を把握できるようにしたものです。購入する土地の自治体のウェブサイトを確認してみましょう。

また、国土地理院の「重ねるハザードマップ」でも、大規模盛土造成地の分布が確認できます。（地図を開き、「すべての情報から選択」→「土地の特徴・成り立ち」→「大規模盛土造成地」を選択）

造成地を購入するときのポイント

造成地を購入する場合、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
以下に、造成地を購入する際のポイントについてまとめました。

購入前の土地調査

土地の購入を決める前に、以前はどんな状態の土地であったのか、地歴と地質を調査することをおすすめします。
購入を検討している造成地が、例えば沼地や河川、水田の跡を埋め立てた場所であれば、弱い地盤である可能性があります。そのような造成地の場合は、土地購入後に大がかりな地盤補強工事が必要になる場合があります。そのため造成地が、もともとはどういった場所であったのかを調べておきましょう。
地歴は国土地理院のサイトや、閉鎖登記簿などで調べることが可能です。閉鎖登記簿は、閉鎖時点でオンライン登録が済んでいる土地であれば、全国の法務局にオンライン申請することができます。

また、地盤調査を行っているジャパンホームシールドの「地盤サポートマップ」のサイトを見ると、その土地の新旧の航空写真を比較することで、造成前の土地がどんな状態であったのかが分かります。
地歴や地質は、造成地を購入するときの判断材料になるため、入念なリサーチを怠らないようにしてください。

地盤サポートマップはこちら

地盤改良の有無を確認

盛土は 地盤の弱さが懸念されるため、盛土で造られた地盤を購入する場合は、地盤対策の補強工事を行ったかどうか、不動産会社に確認しましょう。
土の締め固めなど必要な地盤改良を施していない造成地では、盛土や盛土の下の地盤が沈んでしまい、住宅にも影響が出る可能性があります。
一方、適切な地盤改良を施した造成地であれば、盛土であっても、それなりの強度が期待できるでしょう。
地盤の強さは住まいの安全性と直結するため、地盤改良の有無は必ず確認してください。

宅地造成工事規制区域に該当するか確認

「宅地造成工事規制区域」とは、都道府県知事等によって指定された「がけ崩れや土砂災害のリスクがある市街地」のことです。宅地造成及び特定盛土等規制法により、該当区域における宅地造成工事には許可が必要であったり、防災のため地盤の安全確保や技術的基準に合致した擁壁の設置が求められるなど、一定の規制が設けられています。

工事完了後、基準を満たしていることが確認できれば「検査済証」が交付されます。宅地造成等規制区域内の宅地を購入する際は、「検査済証」を確認するようにしましょう。

もし基準を満たしていない場合、後から擁壁の設置工事などが求められるかもしれません。その際も工事の許可が必要となるため、工期が長くなったり費用が高額化したりする可能性があります。

地盤調査により造成地の安全を確認

造成地を購入して、家を建てることを検討している方の中には、地盤が安全かどうか、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
人工的に造成された土地の地盤は、自然の地盤よりも不安定です。さらに、盛土をして間もない造成地は、地盤が安定しておらず、地盤沈下が起きやすいです。
そのため、造成地に家を建てる場合は、造成状況の確認や地盤調査を実施して必要な地盤対策を講じる必要があります。

地盤調査を実施する場合は、実績のある地盤調査会社に依頼することをおすすめします。

おわりに

今回は、造成地を購入するときに注意するポイントについてご紹介しました。
盛土で宅地造成した地盤は、地盤の強度が低い可能性があります。そのため造成地に土地を購入する際は、地盤の状況を確認しましょう。
地盤の状況や造成状況を確認しておくことで、地盤補強工事の可能性や期間などを検討できます。
住まいの安全性を確保するためにも、造成地を購入するときは、地盤の安定性の確認をしっかり行いましょう。