新築一戸建てを購入する場合、すでに建築されている物件を購入する場合と、土地を購入して戸建を別途建築する場合の2つのケースがあります。土地の状態から家を建てることで、自分の好きなような家を建築できるというメリットがありますが、実際に広告などで探していると「建築条件付土地」というものに出会うこともあるでしょう。一体建築条件土地とは、どのようなものなのでしょうか？ここでは、建築条件付土地について、詳しく解説します。

建築条件付土地の基礎知識

●建築条件付土地とは

建築条件付土地というのは、文字通り土地に建築条件が定められた土地のことを言います。通常、土地購入をする際には、条件などが付くことはありません。そのため、希望のハウスメーカーや建築会社、工務店などに住宅建築を依頼したり、とりあえず宅地を購入してなにも家を建てずに放置しておいたりなど、買い主の意向で自由に決めることができます。

しかし、建築条件付土地になると、その条件を満たさないと土地自体を購入契約することができません。ちなみに、この条件というのは、売り主が土地購入者に対して一定の建築条件を設定するものです。基本的に建築条件付土地になるのは、個人が土地売買をするときに発生することは少なく、土地の売り主が販売業者である不動産会社などの場合であることが多い傾向です。

●建築条件付土地の特徴

建築条件付土地の土地売買契約を締結して購入した場合、買い主は売り主が指定している建築会社で、一定期間内に戸建住宅を建築する必要があります。一定期間というのは、土地の売り主によって異なりますが、3ヵ月程度であることが多いようです。

契約後の流れとしては、土地取引が成立したら、売り主は建築条件などのプランをもとに買い主と戸建住宅に関する提案と打ち合わせを進めていきます。買い主は、プランや仕様、費用などを総合的に検討して、資金計画的に問題ないと納得できれば、建築請負契約を締結して、実際の住宅建築へと移行していくのが一般的です。この建築請負契約に至るまでには、指定期間が設けられており、期間内に請負契約が成立しなかった場合は、契約解除となります。

これは、一般的な契約のキャンセルではなく、契約そのものが白紙解約となるので注意が必要です。ただし、違約金などが請求されることなく、すでに支払った手付金などの土地代金が全額買い主に返金されます。このような土地建物の売却形態であることから、建売住宅に対して売建住宅とも呼ばれています。

建築条件付土地のメリット・デメリット

●メリット

建築条件付土地のメリットは主に次のようなものがあります。

・土地を安く買いやすい

・間取りなどにある程度自由度がある

条件の付いていない土地だけを購入するよりも、安く土地を買える可能性があります。土地を購入する場合は、不動産業者は土地の売買に関する手数料しかもらうことができません。しかし、建築条件付土地にすることで、建設業者を売り主側が指定することができます。これによって、土地の売買だけではなく、家の建築が合わさった取引となるため、売り主にとっては利益が大きくなるのです。そのため、他の土地に比べて売りやすくするために、相場よりも土地の価格を押さえて売りやすくなります。

また、建売のように指定された住宅ではなく、ある程度間取りなどを確認しながら調整することが可能です。もちろん、注文住宅ではないのですべて自由にならないという注意点があります。希望したとしても、建築業者が対応できなければ、実現させることができません。それでも、ある程度は家族構成やライフスタイルに合わせた家づくりができるため、より満足度の高い家を建てることができるでしょう。

●デメリット

建築条件付土地を購入する際のデメリットは、主に次のようなものがあります。

・特殊な要望は対応してもらえない

・間取りや内装の決定までの期間が短い

建築業者は、売り主が指定する業者となりますので、設計や施工はその業者ができる範囲のものだけとなります。特定の設計士へ依頼を希望しても認めてもらうことができません。また、特定のメーカーだけができる加工や、地下室を設けたかったり、防音室を作りたかったりするなど、特別な部屋を要望したとしても、場合によっては実現できない可能性もあるでしょう。ただ、指定の業者が対応できるものならば、追加費用によって対応してもらうことができるので、どうしてもやってほしいものがある場合はとりあえず相談してみるようにしましょう。

また、土地の契約から請負契約を締結するまでの期間をあまり長くとることができません。期間を過ぎてしまうと、契約自体が白紙になってしまいます。そのため、期限に追われてしまうと、なにかに悩んでしまった場合に妥協して決定してしまう恐れがあります。妥協してしまうと、せっかく家を建てても、どこか満足できなくなってしまうので、できる限り期限内にしっかり吟味できるようにスケジュール調整をしましょう。

建築条件付土地を購入するときに確認したいポイント

●土地と建築の契約内容

基本的な契約の流れとしては、建築条件付土地に関する契約を行い、建築する建物について打ち合わせを行い、納得できた段階で戸建て建築の請負契約を締結します。しかし、業者によっては建築条件付土地に関する契約を行う際に、請負契約についても締結をさせようとしてくる売り主も存在します。万が一、建物の希望が思うようにはならずに期間を過ぎてしまった場合、通常の流れであれば契約は白紙解約となるので負担はありません。

しかし、建築条件付土地の契約と同時に請負契約をしてしまうと、白紙解約できなくなってしまう可能性があります。この状態になると、無理やりにでも納得させて家を建築するか、違約金を支払って解約しなければならなくなりますので注意しましょう。基本的には、このような悪徳業者にあたることはあまりありません。しかし、念のために土地の売買契約を締結する際には、契約内容と建築請負契約を締結するタイミングについて、しっかりと確認しておくようにしましょう。

●施工品質の管理

建築条件付土地に限らず、すべての戸建て建築に関係しますが、施工品質が適切に管理されているのかをチェックしておくことが必要です。施工品質が管理されていないと、いざ引き渡しが終わって住み始めたときに、さまざまな不具合を発見してしまうリスクがあります。修繕によって対応できるものならまだよいのですが、致命的な問題である場合解決するためにはかなりの時間がかかってしまう恐れがあるでしょう。そのような建築上のトラブルを回避するために、施工管理や検査が適切に行われているのかを確認するようにしましょう。

効果的な対応策としては、第三者機関に土地や住宅の検査を依頼して確認してもらう方法があります。たとえば、ジャパンホームシールド株式会社では、「建物品質調査」サービスを行っています。基礎配筋や構造、防水などに関する施工状況について検査を実施して、建物検査報告書で結果報告をしてくれます。

第三者機関の検査結果があれば、買い主も安心して工事を住宅に移り住むことができるでしょう。ただし、注意点としてこのサービス提供はBtoBに対してのものであり、BtoCで行っていません。もし、検査を依頼したい場合は、建築会社に相談をして建築会社を通して依頼してもらうようにしましょう。

建築条件付土地でマイホームを建てよう

建築条件付土地とは、建物の建築に関してハウスメーカーなどが指定されている土地売買方式です。制限があるものの、ある程度自由度があり、土地を安く変えることがあるというメリットがあります。ただし、注文住宅ほどの自由度はないので、あくまでも家族構成やライフプランに合わせてフレキシブルに調整できる程度と考えておきましょう。トラブルを避けるためにも、第三者機関による建物品質調査などを依頼してもらい、憧れのマイホームを建築してみてはいかがでしょうか。