建物状況調査ってどんな検査？

建物状況調査とは、中古住宅の状態を確認するための「家の健康診断」のようなものです。

見た目だけではわからない劣化や不具合がないかを、専門知識を持つプロの検査員が公正な立場で丁寧に調査することで、家の安全性や状態を把握します。調査をすることで、中古住宅売買時の安心につながります。

プロの検査員とは建築士の資格を持ち一定の講習を修めている人たちのこと。国土交通省が定めた基準に則り、詳細に調査し、報告書を作成します。ただ、あくまでも目視検査、非破壊検査や測定なので、外から見えない部分、例えば壁の中や床下など、見えない部分の不具合や住宅の性能を判定するものではないことを覚えておきましょう。

建物状況調査が必要な理由とは？

2018年の法改正により「建物状況調査」実施の説明が義務化

2018年の法改正により、不動産会社などの宅地建物取引業者が、売主や買主に「建物状況調査」について説明することが義務化されました。もし調査を希望する場合、不動産会社に調査を実施する業者の紹介が依頼できます。建物状況調査の実施自体は義務ではありませんが、調査をすることで、売買契約の後で「見えない欠陥があった」として修繕費に関わるトラブルが起こるリスクを減らすことができ、売主、買主双方の立場で安心した取引をすることができます。

2020年の法改正により不動産売買の契約内容の考え方が大きく変わる

さらに、2020年4月1日の民法改正により、売主の責任がより重くなっています。従来の「瑕疵担保責任」では、「隠れた・見えない欠陥」がある場合に限り損害賠償を請求できましたが、改正後は売買された物件が契約内容と違っていれば（＝契約不適合）、買主はその状態に応じて以下のような対応を取る選択肢があります。（範囲についても、建物だけではなく、土地についても責任を負うことになります。）

• 追完請求

• 代金減額請求

• 解除（催告/まず修理などを求める・無催告/すぐに解除）

• 損害賠償請求

この変更により、売主は契約内容と現状にズレがないか、より慎重な確認が必要になりました。買主が欠陥に気づいていない場合でも「契約不適合」として指摘される可能性があり、売主側のクレームリスクが高まっています。

なお、2020年3月31日以前に締結された契約には旧民法が、4月1日以降は新民法が適用されます。

また、日本では馴染みが薄い「建物状況調査」ですが、中古住宅の取引が盛んな欧米では実は当たり前に行われています。

国土交通省もこの調査を普及させるにあたり、検査員の技術力や調査基準、並びに調査方法の指針を示した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を定めるなど制度を充実させ、中古住宅が安心して取引できるように努めています。

建物状況調査の流れ

調査の対象となるのは、住宅の基礎・外壁などの「構造耐力上主要な部分」、屋根や軒裏などの「雨水の浸入を防止する部分」です。あくまでも歩行可能な範囲からの目視や計測となりますので、床下にもぐったり、屋根に登っての調査は行っていません。

所要時間は戸建住宅で２～３時間程度。調査当日は売主または不動産会社の立ち会いが必要になります。

※ 物件の規模および劣化状況等により、調査の所要時間は変わります。

戸建住宅の場合の主な調査項目について、もう少し詳細をご説明します。

建物状況調査の業者を選ぶポイント

調査を依頼する業者を選ぶ際に大事なポイントは次の3点です。

資格を持つプロの検査員がいること

「建物状況調査」を実施できる検査員は、『建築士の国家資格をもち、なおかつ規定の講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ者』に限られています。資格を持たない検査員が行った調査は「建物状況調査」ということができず、売買契約時の資料として成立しませんので注意しましょう。

詳しい調査報告書を出してくれること

国土交通省が定めた「建物状況調査の結果の概要」は簡易なものなので、それだけではなく、写真や詳細な内容をまとめた報告書を出してくれる会社が安心です。

「瑕疵保険」に対応できる調査項目があること

「既存住宅かし保証」（瑕疵保険）を利用するためには、建物状況調査に加えて、瑕疵保険の適合検査が必要です。調査後に瑕疵保険に入りたくても、調査自体をやり直すことにもなりかねないので、事前確認が必要です。
※調査内容自体は大きな違いはありません

ジャパンホームシールドの建物状況調査の特徴

全員有資格者のプロが調査

累計35万戸を超える建物調査実績を積み重ねてきた、経験豊富なプロの検査員が信頼性の高い建物状況調査を実施します。

 

国土交通省が定めた基準に準じた詳細な調査

国土交通省が定めた基準に則り、専門の器具を使用した詳細な調査を実施します。

わかりやすい報告書

調査結果は詳細なチェックシートと、現場写真をわかりやすくまとめた「建物状況調査報告書」と、重要事項説明用の「建物状況調査の結果の概要」にてご報告します。調査後、約1週間で結果をご報告可能です。
※調査のお申込みから実施までに1週間ほどかかりますので、お申込みからご報告までは約2週間となります。

まとめ

• 「建物状況調査」とは、プロの検査員が行う住宅の不具合や劣化状況を調べる調査。建物の基礎や外壁に対して目視で行われる調査なので、内壁の状況など、目に見えない不具合に対しては判定することができません。

• 売主・買主ともに安心して取引するために、不動産会社から説明を受け、必要に応じて調査を依頼しましょう。

• 業者選定ポイントは、①検査員がプロの有資格者であること　②ガイドラインに則った詳細な調査を実施できる、かつきめ細やかな報告書を作成できるか　③瑕疵保険を加入するか否かを確認した上で実施を進める　

※ ジャパンホームシールド株式会社では、直接個人の方からの依頼はお受けできません。サービス利用の際はお近くの不動産会社へご相談ください。